Apuntes sobre la compraventa de vivienda

Apuntes sobre la compraventa de vivienda

Más vale prevenir. La compraventa de vivienda es una operación que a lo largo de nuestra vida, casi todos hacemos una vez. Dada la importancia de la operación es preciso conocer los nudos de la misma, y poder evaluar su impacto en nuestro bolsillo. El post es algo extenso pero, en esta ocasión, prima la visión global, aunque cada punto da para ser desarrollado in extenso.

Título y Registro de la Propiedad

Es preciso que el vendedor sea el auténtico propietario del inmueble. En caso de ser varios los propietarios, todos ellos han de firmar tanto el contrato de arras, como la compraventa. Habitualmente,  entre los vendedores se pueden encontrar menores o incapacitados, los cuales tendrán que solicitar autorización judicial para vender. Otro problema habitual de los vendedores es el formar una comunidad hereditaria, siendo suya la responsabilidad de solucionar esa eventualidad antes de firmar la escritura de compraventa.

De acuerdo con el artículo 606 CC, solo la información que, sobre propiedad y derechos reales, se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad afecta a terceros; por ello, hay que consultar mediante nota simple, quién es el titular de la vivienda; qué cargas tiene (hipoteca, arrendamientos…); si existe alguna limitación del dominio; y, cuáles son las normas de comunidad que afectan a la vivienda en cuestión.

No obstante, el Notario, por exigirlo el art.175 del Reglamento Notarial, solicitará la información sobre titularidad y cargas, justo antes de la firma de la escritura de compraventa.

Información catastral

En la información catastral encontraremos datos importantes sobre la vivienda, la ubicación, la titularidad, la superficie y, sobre todo, la valoración catastral.

Comprobar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

Resulta más que conveniente comprobar el estado en los pagos del IBI, y, en su caso, acordar quién paga el IBI del año en curso, siendo una solución habitual el pago proporcional, según los meses que comprador y vendedor han sido, respectivamente, propietarios.

En este orden de cosas, el Tribunal Supremo, mediante sentencia de 15 de junio de 2016 ha establecido como doctrina jurisprudencial que “el artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que sea”.

Comunidad de Propietarios

Además de conocer las normas de comunidad, las cuales encontraremos en el título constitutivo de la comunidad de propietarios, en los Estatutos y en las normas de régimen interno –si es que las hay -, es preciso conocer si el vendedor adeuda cuotas de comunidad, así como qué acuerdos se han tomado con anterioridad a la compraventa y se encuentran pendientes de cumplir. Esto último es  de interés para pactar si es el comprador o el vendedor quien financia esos acuerdos. También, es necesario conocer si en breve se van a tomar acuerdos de importancia en la comunidad de propietarios, por lo que hay que mostrar interés sobre el estado del conjunto del inmueble.

En cualquier caso el notario –de acuerdo con el art. 9.1.e de la LPH-, exigirá certificado del administrador de la comunidad de propietarios dando cuenta de las deudas que dicha vivienda pueda tener con la comunidad, para su unión a la escritura de compraventa.

Arrendamientos

Los arrendamientos no necesariamente están inscritos en el Registro de la Propiedad, luego es una información que se ha de conseguir con certeza por otros medios, aunque el notario solicitará esta información al vendedor para plasmarla en la escritura de compraventa. La inscripción del contrato de arrendamiento se trató en post del año 2013.

Cédula de habitabilidad

Acredita que la vivienda dispone de las condiciones mínimas de habitabilidad, y la parte vendedora tendrá el certificado disponible para su unión a la escritura de compraventa. Certificación, que se expedirá por la administración municipal. En la Comunidad Autónoma del País Vasco la administración autonómica ha dejado de emitir certificados de habitabilidad a fin de evitar una duplicidad de funciones.

Certificado de Eficiencia Energética

Tras la publicación del Real Decreto 235/2013, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, y en aplicación de su art. 14, a la escritura de compraventa se deberá unir el certificado de eficiencia energética dando cuenta de las características energéticas de la vivienda, así como de su calificación.

El IVA

El IVA solo es exigible en viviendas nuevas y su tipo impositivo varía según se trate de vivienda, garaje, local, o se trate de una vivienda de VPO.

Las viviendas de segunda mano, como luego se dirá, deben tributar a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Contrato de arras

No es obligatoria su firma, pero suele resultar conveniente a  la hora de realizar la compraventa con un orden (despejar la vivienda, solicitar un préstamo, etc…). El CC solo menciona este contrato el art. 1455, pero hay que diferenciarlo de lo que pudiera ser un contrato privado de compraventa.

Sin embargo, hay quien mantiene es más claro no firmar contrato de arras y realizar la compraventa directamente en la Notaría.

Escritura de compraventa

Se perfecciona la compraventa con la escritura pública de compraventa y la entrega de las llaves (en algún momento ha sido costumbre entregar las llaves a la firma del contrato de arras a fin de que el comprador pueda ir haciendo las obras de acondicionamiento que estime necesarias, pero  se considera esa forma de actuar como generadora, en potencia, de graves conflictos).

Por aplicación de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, se hace preciso identificar los medios de pago de la operación, generalmente indicando la cuenta corriente donde se encuentra depositado el dinero para el pago, impidiéndose el pago en efectivo.

Trámites posteriores a la compraventa

Tras la formalización de la escritura de compraventa queda la tramitación de dicha escritura, es decir, ser presentada en Hacienda, proceder al pago del impuesto correspondiente, para posteriormente ser inscrita en el Registro de la Propiedad, con lo que se completaría la operación de compraventa de la vivienda.

Esta tramitación la suele realizar una gestoría o la propia notaría; también, la puede realizar el comprador. Sin embargo, interviniendo una entidad bancaria que haya suscrito algún préstamo hipotecario, que deba ser inscrito inmediatamente después de la compraventa, suele imponer la tramitación por algún servicio de su propia entidad a fin de evitar alguna incidencia registral entre la inscripción de la compraventa y la inscripción de su préstamo hipotecario.

Plusvalía

Los gastos de la compraventa suelen correr a cargo de la parte compradora; sin embargo, los derivados de la plusvalía, por ley, los gira la administración municipal a la parte vendedora.

Se puede pactar que ese gasto, también, sea de cuenta de la parte compradora, de tal forma que cuando se gire el impuesto al vendedor pueda éste repetir el pago al comprador, pero es una cláusula hoy en desuso.

En cualquier caso sobre la plusvalía, es necesario significar que recientemente, primero en Gipuzkoa y más tarde en el resto del Estado se estimó inconstitucional su anterior régimen, lo que, básicamente, se ha traducido en una nueva regulación que solo aplica el impuesto en caso de aumento real del valor del suelo (no según las valoraciones que usa Hacienda).

Incremento de patrimonio en el vendedor, IRPF 

Sobre el IRPF del vendedor puede haber una repercusión importante dependiendo de lo que suponga la venta como incremento de patrimonio. Para ello hay que tener en cuenta el valor por el que se compró y el valor por el que vende, pues tras la aplicación de un coeficiente, la diferencia será el incremento de patrimonio que se ha obtenido a efectos del IRPF. Por tanto, hay que tener en cuenta, qué se va a hacer con la vivienda adquirida -por el título que sea-, pues si se va a vender enseguida, la valoración tendrá que guardar consonancia con la operación que de inmediato se pretende acometer.

Artículos Relacionados

Responder