DISPUTA EN LA EJECUCION HIPOTECARIA

DISPUTA EN LA EJECUCION HIPOTECARIA

La Relatora Especial de Vivienda de Naciones Unidas, Raquel Rolnik, en su informe de 2009 dedicado al análisis de la situación del derecho a la vivienda, menciona numerosas veces a España exponiendo, básicamente, que la vivienda ha sido considerada una mercancía y debe pasar a considerarse un bien social. Consideración, que aparece en el artículo 47 de la Constitución al decir:

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Que la vivienda pasara a considerarse un bien social y no una mercancía es un ajuste, que, necesariamente, afectaría a la forma de relacionarnos, de pensar, de participar socialmente, de planificar un proyecto de vida, o la organización de la economía doméstica. Evidentemente, dicho cambio ha de hacerse con sufrimiento social, y los sectores más vulnerables van a ser quienes más padezcan.

Lo dicho hasta ahora es el planteamiento más positivo y constructivo que puede hacerse, pero quizás la orientación o la idea-fuerza, que sirva de guía a cuanto pueda realizarse, deba ser de esa índole.

LOS NUMEROS

Fue en agosto de 2007 cuando la prensa, las autoridades y la opinión pública comenzaron a percibir el deterioro de la economía española, siendo a primeros de 2008 cuando se agrava la crisis financiera internacional. Según el Consejo General del Poder Judicial los desahucios en el año 2007 fueron 25.943; durante el año 2008 fueron 58.686. En el año 2009 sumaron 93.319; alcanzando el número de 100.000 los desahucios durante el año 2010. En el año 2011 -se dice- se ha frenado durante el tercer trimestre el aumento del número de desahucios, apuntándose una tendencia algo a la baja. Algunos cálculos hablan de 160 000 ejecuciones hipotecarias actualmente en curso y que en los próximos 5 años se van a tramitar un total de 350.000 procedimientos.

PACTO INTERNACIONAL DE DERECHOS ECONOMICOS Y SOCIALES

Aparentemente, una demanda ejecutiva con garantía hipotecaria tiene difícil respuesta jurídica; sin embargo, el sistema normativo, que sustenta la ejecución hipotecaria, no parece permitir ciertas situaciones, que en la práctica se dan. El Reino de España tiene firmado el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. En el artículo 11.1 de dicho pacto se dice:

“Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento.”

IS-STOP-desahucios

En atención a lo dispuesto en el Pacto, no debiera permitirse el desahucio de personas que no tengan otro lugar donde poder estar. De hecho, en el derecho comparado existe la suspensión del procedimiento cuando el ocupante prueba que, la ejecutada, es la única vivienda de la que diposne. Éste, parece ser el supuesto de hecho, que contemplan plataformas ciudadanas, como stopdesahucios, para intentar paralizar desalojos derivados de ejecuciones de créditos hipotecarios.

LA DACION EN PAGO

Una segunda incógnita jurídica es la dación en pago. La legislación española es especialmente dura con el deudor y si, tras la subasta -en este caso-, del bien hipotecado, la entidad bancaria aún no tiene cubierta su deuda, acude a la ejecución de otros bienes del deudor, sean estos: inmuebles, sueldos, pensiones, etc…

Existen algunas resoluciones judiciales -calificadas de excepcionales- en las que, cuando tras la subasta del bien hipotecado, se ha intentado la ejecución de más bienes del deudor, el Juzgador ha entendido se había producido la dación en pago, al quedarse la entidad bancaria con el bien hipotecado. Estas resoluciones entienden, en consecuencia, que no procede este segundo intento de realización de deudas. Estas resoluciones se basan en que la única tasación existente del bien hipotecado y subastado es la llevada a cabo por la entidad bancaria. (Extracto de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, Sección 2ª, impidiendo seguir la ejecución tras haberse adjudicado el banco la vivienda hipotecada en subasta declarada desierta.)

En la actualidad la dación en pago es algo excepcional, que intuyo se plantea ocasionalmente en el marco de procesos judiciales debido a los plazos tan breves con que suele contar la ejecución, así como la escasa liquidez del ejecutado para afrontar gastos de abogados y procuradores. Lo expuesto, unido al gran esfuerzo de defensa, que suponen pretensiones ambiciosas, como las que se exponen, suman muchas dificultades, únicamente, para llevar la pretension a los tribunales. A día de hoy existe la creencia de que el mejor momento para negociar la dación en pago es con anterioridad a la presentación de la demanda ejecutiva, y que prospere, depende del tipo de vivienda y del porcentaje de la hipoteca. En cualquier caso, el Gobierno dictó el Real Decreto 8/2011 de 1 de Julio por el que se limitan las condiciones para la realización de deudas tras una subasta hipotecaria, elevando los porcentajes inembargables de los ingresos familiares, y elevando al 60% el valor minimo por el que ha de adjudicarse el bien subastado. Hay que tener en cuenta que pudiera darse el caso en que la entidad bancaria tuviera que pagar (60%.) más dinero en la subasta del que se le debe para completar el préstamo, pudiendo desistir de finalizar la ejecución (valoración que ha de realizarse previamente al inicio del procedimiento de ejeución junto con la negociación de la dación en pago). En cualquier caso -las dichas-, son las variables a tener en consideración a la hora de negociar una dación en pago. Ahora, hay que sumar, como regulación, el Real Decreto 6/2012 que con fecha 9 de Marzo , el cual se ha dictado, regulando -entre otras cuestiones-, la dación en pago.

En cualquier caso, la dación en pago -si bien es excepcional en nuestra jurisprudencia-, es una institución que existe con total naturalidad en el derecho anglosajon. En Francia, también, existe la llamada “Ley de segunda oportunidad”, resultando nuestra legislación, como se ha dicho, extremadamente dura con el deudor de entidad bancaria. De esta forma de acogerse el argumento de los bancos sobre la dación en pago por el cual se entregaria una vivienda al banco saldando el crédito y se volvería a comprar un 40 % más barata esa misma vivienda al dia siguiente, habria que pensar en cómo frenar la ejecucion tras la adjudicación de la vivienda habitual.

LA CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Otra incógnita que se plantea a la hora de analizar la ejecución hipotecaria en la actualidad es la cláusula rebus sic stantibus. La cláusula rebus sic stantibus puede formularse así:

            “…cuando la modificación sufrida por las circunstancias en que se desenvuelve la obligación es de gran entidad y difícilmente previsible, de modo que en poco o nada se parecen el entorno o el modo en que había de procurarse el cumplimiento cuando la obligación se contrajo y el realmente existente al tiempo de cumplir, parece un tanto injusto mantener a ultranza el principio de fidelidad a lo pactado y se impone la consideración de que debe reconocérsele una cierta influencia en el régimen jurídico de la relación obligatoria a dicha alteración…”

La cláusula rebus sic stantibus pugna con el principio pacta sunt servanda. Resultado de dicha pugna es que la claúsula rebús sic stantibus es excepcional, frente al otro principio que salvaguarda la seguridad jurídica.

Respecto a los préstamos hipotecarios, la cláusula rebus sic stantibus podría formularse diciendo, básicamente, que antes del año 2008 la crisis financiera que se avecinaba no entraba dentro de los pronósticos de las partes a la hora de realizar el contrato de préstamoy que en el momento actual las condiciones han cambiado radicalmente, resultando pertinente poder renegociarse las cláusulas del mismo. Es decir, la forma de pago.

Además de la excepcionalidad con que se formula este principio, existe el problema del planteamiento procesal de esta cuestión, pues el procedimiento ejecutivo no permite el planteamiento de cuestiones como éstas, encontrándose los motivos de oposcion tasados mediante un sistema de numerus clausus. Por este motivo, la modificación de las condiciones del contrato hipotecario debiera ser planteada con anterioridad a la presentación de la demanda ejecutiva; o quizás, tras la finalización del procedimiento ejecutivo, debido a la falta de efecto de cosa juzgada, que este procedimiento tiene. Incógnita ésta que requiere, para ser despejada, de grandes esfuerzos de defensa.

En cualquier caso, debiera contemplarse por las defensas la conjugación de la cláusula rebus sic stantibus con lo previsto en el artículo 693.3 LECn sobre la enervación de la ejecución.

abogado

CLAUSULAS ABUSIVAS

Asuntos a plantear son, también, la calificacion de cláusulas abusivas en los contratos de préstamo hipotecario,  como la cláusula suelo, cuya imposicion al consumidor -en cuanto cláusula de adhesión-, ha dado lugar a devoluciones por las entidades bancarias de cantidades cobradas indebidamente. El acceso a la justicia gratuita de personas que son «propietarios» de bienes inmuebles, también, es una cuestión no del todo clara desde el punto de vista de la justicia material.

Otro problema a despejar es el referido a grupos marginales de personas, que encuentran su máximo exponente en el colectivo de inmigrantes ecuatorianos. Según publicaciones de grupos que denuncian situaciones producidas por las ejecuciones hipotecarias, al colectivo de inmigrantes ecuatorianos -por medio de intermediarios inmobiliarios-, se les han facilitado avalistas e incluso copropietarios; todo ello, con el fin de concederles un préstamo hipotecario. El gobierno ecuatoriano ha habilitado en Madrid una oficina para la atención de los ciudadanos ecuatorianos afectados y se habla de estafa al otorgar estos préstamos.

Todos los créditos hipotecarios concedidos han contado con una tasación del inmueble realizada por una empresa perteneciente a la entidad bancaria, y por sistema se ha equiparado el valor del inmueble al crédito concedido. Esta tasación ha resultado no corresponderse con la realidad, resultando, según parece, de las principales causas de la burbuja inmobiliaria.

INTERVENCION

Los abogados somos los agentes que debemos coadyuvar a despejar éstas y otras incógnitas planteándolas judicialmente. Además, el rol de operadores jurídicos en el conflicto social planteado debe servir de mediación entre los afectados, las plataformas ciudadanas de apoyo y las instituciones, que estén dispuestas a prestar ayudas.

NOTA: con fecha 9 de Marzo de 2012 se ha aprobado Real Decreto Ley 6/2012, el cual lleva anexo el Código de Buenas Prácticas, que será de obligada aplicación entre las partes del prestamo hipotecario, una vez la entidad bancaria se haya adherido voluntariamente al mismo, y se acredite por el deudor encontrarse en el umbral de exclusión. Se incluyen, en dicho Código, las condiciones para la admisión de la dación en pago.

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