Duración del contrato de Arrendamiento

Duración del contrato de Arrendamiento

(ver notas in fine)

Tenía un post dedicado a la duración del contrato de arrendamiento, pero tras la breve vigencia de la última reforma he preferido hacer una entrada nueva en lugar de añadir notas al ya antiguo y caduco post, el cual he borrado.

LAU de 1964

La duración del contrato venía recogida, básicamente, en el articulo 57 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, dando forma al régimen de la prórroga forzosa. Tiempos aquellos en que la legislación de arrendamientos urbanos estaba pensada para la protección de los derechos del arrendatario; recogiéndose como irrenunciables los de vivienda en el artículo 6 de aquella, ya, antigua LAU. Éste era el régimen de prórrogas forzosas que dio lugar a aquellos arrendamientos de carácter indefinido; duración del arrendamiento al que había que sumar el régimen de subrogaciones, que se recogía en los artículos 58 a 61 de aquella LAU.

Decreto Boyer

Así las cosas en 1985, como señal de modernidad, se publicó el Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, conocido como el Decreto Boyer. En la exposición de motivos ya se decía que acabar con el régimen de prórroga forzosa buscaba agilizar el mercado de alquiler, fijándose en su artículo 9 el libre pacto de la duración del contrato de arrendamiento, tanto de vivienda, como de local de negocio. Su Disposición transitoria dejaba claro que:

  • los arrendamientos concertados tras la entrada en vigor del Decreto Ley 2/1985 se regularían por este régimen, siguiendo
  • los concertados con anterioridad a su entrada en vigor, bajo el régimen de prórroga forzosa, de la LAU de 1964

LAU de 1995

Fue el 1.1.1995, cuando entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (pongo en el enlace el texto consolidado), la cual derogaba totalmente la LAU de 1964 estableciéndose un nuevo régimen de duración de los contratos, basado en

  • una combinación de prórroga obligatoria para el propietario de hasta cinco años y una prórroga posterior potestativa para el arrendador de 3 años, en lo que se refiere a las viviendas, y
  •  dejándose para los locales la voluntad de las partes, como primera fuente del derecho en cuanto tenía que ver con la duración del contrato, pero reconociéndose una indemnización al finalizar el contrato en unas determinadas condiciones (artículo 34 de la LAU).

Esta LAU, que entró en vigor el 1.1.1995 tenía unas complejas disposiciones transitorias en la que se distinguía:

  •             Disp. Transitoria Primera.- Recogía el régimen a aplicar a los contratos de viviendas celebrados a partir del 9.5.1985 y los contratos de local de negocio celebrados a partir del 9.5.1985.
  •             Disp. Transitoria Segunda.- Recogía el régimen de los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados con anterioridad al 9.5.1985
  •             Disp. Transitoria Tercera.- Recogía los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9.5.1985
  •             Se añadían otras disposiciones transitorias, pero residuales respecto al objeto de este post.

Modificación causa de necesidad del arrendador

Más tarde mediante Ley 19/2009, de 23 de noviembre, se modificó el articulo 9.3 de la LAU, que hacía referencia a la excepción de la prórroga obligatoria, y ampliando el número de sujetos susceptibles de necesidad de la vivienda. En el régimen transitorio de la Ley 19/2009 no se menciona la aplicación del articulo 9.3 LAU, pero se sobreentiende no es retroactivo, manteniéndose de aplicación del régimen de arrendamiento vigente cuando el contrato se concertó.

La Disposición Transitoria primera, volvía a establecer que los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Ley 4/2013, menor prórroga obligatoria

La duración del contrato de arrendamiento sufrió una profunda transformación con la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Ahora en el régimen de duración del contrato de arrendamiento de vivienda se estipulaba una prórroga obligatoria para el propietario de tan solo 3 años, y una prórroga potestativa de 1 año.

El Real Decreto Ley 21/2018 y el breve escarceo con un arrendamiento más social.

Y, así, hemos llegado hasta la publicación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que daba una nueva redacción al articulo 9 de la LAU, con una interpretación de la duración del contrato más social, pero que solo ha encontrado vigencia desde el día siguiente a su publicación, 15.12.2018, hasta el 22.1.2019 fecha en que quedó derogado al no obtener apoyo suficiente en el Congreso.

Nota 1: con fecha 5.3.2018 se ha publicado el Real Decreto Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Se modifica la Ley de Arrendamientos, la Ley de Propiedad Horizontal, se cambia el procedimiento de desahucio y, finalmente, se introducen medidas en materia económica y fiscal.

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