INDEMNIZACION AL PROPIETARIO POR EL DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL ARRENDATARIO SOBRE EL CUMPLIMIENTO INTEGRO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

INDEMNIZACION AL PROPIETARIO POR EL DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL ARRENDATARIO SOBRE EL CUMPLIMIENTO INTEGRO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

La indemnización al propietario por desistimiento unilateral del arrendatario, en el cumplimiento íntegro del contrato, aparecía recogida en el articulo 56 LAU de 1964. En dicho artículo, referido tanto a contrato de vivienda, como de local de negocio, se cuantificaba la indemnización en una cantidad equivalente a la renta que correspondía al plazo que -según el contrato-, quedaba por cumplir y pagar.

Con la LAU de 1994, el articulo 11 estableció que “en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses”

El artículo 11 añadía que:

“Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año, darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

El artículo 11 se encontraba en el Título II, Capitulo II, que era de obligatorio cumplimiento para los arrendamientos de vivienda, rigiendo para los arrendamientos de local de negocio la voluntad de las partes como primera fuente del derecho.

En el texto consolidado actual la cuestión del desistimiento del contrato por el arrendatario mantiene el artículo 11 con un contenido en el sentido de lo que decía ese mismo artículo 11 en la LAU de 1994; y manteniendo, igualmente, su naturaleza de derecho mínimo e irrenunciable para el arrendatario de vivienda.

Sin embargo, para el local de negocio, sigue manteniéndose la voluntad de las partes como primera fuente del derecho –  pudiendo existir la cláusula en los arrendamientos, mediante la cual se fija una cantidad a abonar por el arrendatario en caso de que quiera resolver el contrato de arrendamiento anticipadamente -, y supletoriamente rige el Código Civil; es decir, el artículo 1124 CC.

En el caso de local de negocio donde nada se haya estipulado para el caso de desistimiento, hay que aplicar el artículo 1124 para resolver el contrato y solicitar la indemnización. La cuantía de la misma ha venido siendo recortada por la jurisprudencia desde aquel artículo 56 de la LAU de 1964. Así, desde hace ya unos años, la cuantía indemnizatoria se considera debe guardar una relación con el efectivo perjuicio que se ha causado al propietario, teniendo en consideración el tiempo que,  efectivamente, ha permanecido el local sin inquilino.

La jurisprudencia, además, interpreta que cualquier facilidad –por pequeña que esta sea- del propietario para que el arrendatario abandone el local, supone aceptar el desistimiento del contrato, y en consecuencia se entiende es una acción incompatible con la solicitud de indemnización.

lerchundi@euskalnet.net

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