LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO URBANO.

LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO URBANO.

Desde el 6 de junio de 2013 se encuentran en vigor el Texto Consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La regulación de arrendamientos ha cambiado todos sus fundamentos en relación a la LAU de 1964 y entre las novedades encontramos los efectos de la inscripción del contrato de arrendamientos urbanos.

Disposición Adicional Segunda

Así, la Disposición Adicional Segunda dice sobre la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad que

“en el plazo de nueves meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad

Efectos de la inscripción: frente a terceros, y en ejecución hipotecaria

Y es que la inscripción del contrato de Arrendamiento tiene efectos importantes en la vida del arrendamiento.  En concreto se prevé en el artículo 7.2 LAU, que

“En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”

(el énfasis es mío)

Respecto a la prórroga obligatoria para el propietario hasta un mínimo de tres años del articulo 9, y al sistema de tácita reconducción establecido en el al artículo 10.1  LAU, una vez inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, estas regulaciones se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. (El Art. 34 LH refiere al adquirente de buena fe).

El artículo 13 preceptúa que:

“Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a ello dispuesto en el apartado segundo del artículo 7, y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.”

Con ello, parece, se intenta dar más luz, si cabe, sobre los claroscuros que pudieran existir respecto a los arrendatarios de viviendas que se encuentren inmersos en ejecuciones hipotecarias. Pero resultando congruente con la novedad que aparece a continuación ene el artículo 14 que al tratar la enajenación de la vivienda arrendada y la subrogación en los contratos de arrendamiento celebrados por el anterior propietario se dice que:

“ el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito,…., con anterioridad a la transmisión del afinca.”

Cancelación de la inscripción

Por último, el artículo 27 LAU, dedica su apartado 4 a la cancelación de la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

En consecuencia la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad parece garantizar algunos derechos del los arrendatarios en caso de cambio de titularidad de  la propiedad.

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