Ley de contratos de crédito inmobiliario

Ley de contratos de crédito inmobiliario

(ver notas in fine)

Se ha publicado la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Entrará en vigor a los tres meses de su publicación, es decir, el 15 de junio de 2019, y supone la trasposición al derecho interno de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014.

Modificaciones

La Ley tiene dieciséis disposiciones finales que dan cuenta de las modificaciones de textos legales vigentes, entre ellos la Ley Hipotecaria, el Real Decreto Legislativo sobre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,  la Ley de Enjuiciamiento Civil, o la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Objeto

El objeto de la Ley es establecer normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Norma imperativa

El carácter de la norma de protección al consumidor hace que las normas contenidas en esta Ley se declaren irrenunciables.

Transparencia

El Capitulo II establece las normas de transparencia y conducta con los principios de actuación básicos en la concesión de prestamos inmobiliarios, las características generales de la información precontractual, las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, la determinación del TAE, y la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

Destaca la obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario, la distribución de los gastos del préstamo (tasación, aranceles notariales, inscripción registral, impuesto transmisiones patrimoniales).

Vencimiento anticipado

Respecto al vencimiento anticipado de los créditos objeto de esta Ley, son requisitos para el mismo:

1.- Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

2.- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

  • Al 3% de la cuantía del capital concedido si la mora se produjese dentro de la primera mitad de duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un numero de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
  • Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un numero de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

Interés de demora

El interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del periodo en el que aquel resulte exigible. El interés de demora solo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil (art 25). Sobre el concepto de los intereses ya se publicó post en este blog.

Disposiciones adicionales

Entre lo regulado en las disposiciones adicionales destacan:

  • la obligación de conservar la documentación precontractual durante un mínimo de 6 años.
  • la obligación de notarios y registradores de entregar copia telemática sin coste de copia simple e inscripción, respectivamente.
  • la no aplicación de esta Ley a contratos preexistentes, salvo si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

Disposición derogatoria

Se deroga el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la presente ley.

Nota: el presente post se irá ampliando, dando cuenta de los puntos más controvertidos de la Ley de contratos de crédito inmobiliario.

Nota 1: con fecha 20.3.2019 se da a conocer sentencia del TS fijando el criterio para el pago de Actos Jurídicos Documentados en novaciones de prestamos hipotecarios.

Nota 2: con fecha 21.3.2019 se da a conocer sentencia del TS fijando la base imponible del impuesto de transmisiones en los casos de dación en pago (dación en pago que se recoge en la Ley 1/2013, de 14 de mayo y Real Decreto 6/2012).

Nota 3: con fecha 22.3.2019 el Consejo General del Notariado publica una circular sobre la disposición transitoria cuarta de la LCCI, aclarando la situación transitoria hasta el 19.6.2019 con respecto a las Fichas de Información Precontractual y Personalizadas.

Nota 4: se aprueba el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de los contratos de crédito inmobiliario.

Nota 5: Con fecha 26 de marzo de 2019 se dicta sentencia por el TJUE sobre la consideración de la cláusula de vencimiento anticipado como abusiva en contrato de préstamo hipotecario, concluyendo en que los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE se oponen a la conservación parcial de una cláusula considerada abusiva y no se oponen a que el Juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, el préstamos no pueda subsistir sin dicha cláusula, y la anulación del contrato en su conjunto (acudiendo al declarativo y ejecución ordinaria) expongan al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.

Nota 6: la Audiencia Provincial de Lugo señala en sentencia que la acción de nulidad por clausulas abusivas es imprescriptible, pero que el reintegro de cantidades derivada de la nulidad está sujeto al plazo de genérico de prescripción de 5 años.

Nota 7: instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el registro de la propiedad desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Nota 8: Con fecha 3.7.2019 se conoce nueva sentencia del TSJUE por la que el cliente sera quien decida sobre la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado declarada abusiva y, en consecuencia, diferir el juicio a un declarativo posterior.

Nota 9: se conoce STS 276/2019, ECLI ES:TS:2019:2761, de fecha 11.9.2019, interpretando en su Fundamente de Derecho Octavo los efectos de la nulidad de la cláusula vencimiento anticipado una vez declarada abusiva. Distingue entre préstamo personal e hipotecario, centrándose en este último para concluir en que el contrato de préstamo hipotecario deviene nulo tras la declaración de abusividad en una cláusula de vencimiento anticipado, pero debiendo, conforme a la sentencia de 6.3.2019 del TSJE (Nota 5) proceder a sustituirla por el artículo 693.2 LECn, pero en la interpretación de dicho articulo que se ha dado en sentencias 705/2015 de 21 de diciembre, y 79/2016, de 18 de febrero. Con estas bases los tribunales deberán valorar:

«…si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor está justificado, en función de la esencialidad de la obligación incumplida, la gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del contrato de préstamo y la posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia.»

En consecuencia se concluye en que:

a. los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula deben ser sobreseídos sin más trámite. (estos autos no tendrán efecto de cosa juzgada)

b. los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos. (estos autos no tendrán efecto de cosa juzgada).

c. los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.

d. y e. que se añaden pero que remito al auto para su lectura.

La STS comentada concluye en la procedencia del sobreseimiento del procedimiento y en indicar que la entidad bancaria puede iniciar un procedimiento nuevo sustituyendo la cláusula de vencimiento anticipado por lo establecido en la ley (LCCI).

Nota 10: con fecha 28.9.2019 se publica en el Diario Oficial de la Unión Europa la comunicación con las Directrices sobre la interpretación y la aplicación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores.

Nota 11: sentencia de 3.10.2019 del TSJUE matizando los efectos de la cláusula abusiva de vencimiento anticipado.

Nota 12: con fecha 25.10.2019 se dicta STS sobre cláusula que penaliza el descubierto. La cual entiendo encuentra cabida en el post.

Nota 13: se conoce noticia de fecha 27.11.2019 dando cuenta de la prescripción de los efectos de la nulidad de una cláusula por gastos de escritura, tras haber transcurrido 15 años desde la fecha de firma del préstamo hipotecario. Sentencia dictada por el Pleno de la Audiencia Provincial de Palencia.

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