Ley de contratos de crédito inmobiliario

Ley de contratos de crédito inmobiliario

(ver notas in fine)

Se ha publicado la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Entrará en vigor a los tres meses de su publicación, es decir, el 15 de junio de 2019, y supone la trasposición al derecho interno de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014.

Modificaciones

La Ley tiene dieciséis disposiciones finales que dan cuenta de las modificaciones de textos legales vigentes, entre ellos la Ley Hipotecaria, el Real Decreto Legislativo sobre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,  la Ley de Enjuiciamiento Civil, o la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Objeto

El objeto de la Ley es establecer normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Norma imperativa

El carácter de la norma de protección al consumidor hace que las normas contenidas en esta Ley se declaren irrenunciables.

Transparencia

El Capitulo II establece las normas de transparencia y conducta con los principios de actuación básicos en la concesión de prestamos inmobiliarios, las características generales de la información precontractual, las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, la determinación del TAE, y la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

Destaca la obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario, la distribución de los gastos del préstamo (tasación, aranceles notariales, inscripción registral, impuesto transmisiones patrimoniales).

Vencimiento anticipado

Respecto al vencimiento anticipado de los créditos objeto de esta Ley, son requisitos para el mismo:

1.- Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

2.- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

  • Al 3% de la cuantía del capital concedido si la mora se produjese dentro de la primera mitad de duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un numero de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
  • Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un numero de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

Interés de demora

El interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del periodo en el que aquel resulte exigible. El interés de demora solo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil (art 25). Sobre el concepto de los intereses ya se publicó post en este blog.

Disposiciones adicionales

Entre lo regulado en las disposiciones adicionales destacan:

  • la obligación de conservar la documentación precontractual durante un mínimo de 6 años.
  • la obligación de notarios y registradores de entregar copia telemática sin coste de copia simple e inscripción, respectivamente.
  • la no aplicación de esta Ley a contratos preexistentes, salvo si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

Disposición derogatoria

Se deroga el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la presente ley.

Nota: el presente post se irá ampliando, dando cuenta de los puntos más controvertidos de la Ley de contratos de crédito inmobiliario.

Nota 1: con fecha 20.3.2019 se da a conocer sentencia del TS fijando el criterio para el pago de Actos Jurídicos Documentados en novaciones de prestamos hipotecarios.

Nota 2: con fecha 21.3.2019 se da a conocer sentencia del TS fijando la base imponible del impuesto de transmisiones en los casos de dación en pago (dación en pago que se recoge en la Ley 1/2013, de 14 de mayo y Real Decreto 6/2012).

Nota 3: con fecha 22.3.2019 el Consejo General del Notariado publica una circular sobre la disposición transitoria cuarta de la LCCI, aclarando la situación transitoria hasta el 19.6.2019 con respecto a las Fichas de Información Precontractual y Personalizadas.

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